Wanprestasi

Admin 20 Oktober 2026 1x

*DIJANJIIN 12 BULAN, RUMAH BARU JADI 3 TAHUN? Anda Korban Wanprestasi!*

ARTIKEL:

*Awalnya Manis, Akhirnya Pahit.*

Anda sudah DP 30% rumah di BSD. Perjanjian bilang serah terima 12 bulan. Anda sudah bayar cicilan, sudah bayar sewa kos sambil nunggu rumah jadi.

Tiba-tiba bulan ke-13, developer bilang: "Maaf pak, ada kendala perizinan, mundur 6 bulan ya."

Bulan ke-19: "Maaf, harga material naik, ada biaya tambahan."

Itu namanya bukan apes. Itu namanya *WANPRESTASI.*

Dan Anda tidak sendirian. 70% sengketa properti di BSD & Tangerang yang kami tangani di Nusantara Associates bermula dari cerita yang sama.

*Apa Itu Wanprestasi? Bukan Sekadar Ingkar Janji.*

Banyak orang kira wanprestasi itu cuma telat bayar. Salah.

Secara hukum *Pasal 1243 KUH Perdata*, Wanprestasi adalah ketika seseorang *tidak melakukan apa yang dijanjikan* dalam perjanjian.

Ada 4 wajahnya:

*1. Tidak Melakukan Sama Sekali*

Sudah tanda tangan kontrak bangun ruko, kontraktor kabur bawa uang muka. Nol pengerjaan.

*2. Terlambat Melakukan*

Ini paling sering. Janji serah terima rumah Desember 2024, kenyataannya baru pondasi. Atau penyewa ruko telat bayar sewa 4 bulan.

*3. Melakukan Tapi Tidak Sesuai*

Anda pesan granit grade A, yang dipasang keramik KW 2. Anda sewa mobil Alphard, yang datang Avanza. Spek tidak sesuai kontrak.

*4. Melakukan yang Dilarang Perjanjian*

Di kontrak dilarang mengalihkan sewa ruko ke orang lain tanpa izin, eh diam-diam disewakan lagi ke orang lain.

*Contoh Nyata yang Sering Kami Menangkan:*

> *Kasus 1: Developer BSD vs Pembeli*

> Perjanjian PPJB: Serah terima 12 bulan + denda keterlambatan Rp 100.000/hari. Developer telat 240 hari. Kami gugat, klien dapat ganti rugi Rp 24 Juta + uang sewa kos selama menunggu + putus kontrak & uang kembali 100%.

> *Kasus 2: Vendor Seragam Sekolah*

> Sekolah di Tangerang sudah DP 50% untuk 500 seragam. Janji 2 minggu jadi. Sampai sebulan tidak jadi-jadi, anak-anak mau ujian tidak punya seragam. Ini wanprestasi, kami somasi 1x24 jam langsung jadi.

*Bedanya Wanprestasi dengan Perbuatan Melawan Hukum (PMH)? Jangan Salah Gugat = Kalah.*

Ini fatal. Banyak pengacara salah.

- *Wanprestasi = Ada Perjanjiannya.* Dasarnya kontrak. Anda gugat karena ada kontrak yang dilanggar.

- *PMH = Tidak Ada Perjanjian, tapi Merugikan.* Misal tetangga bangun pagar masuk ke tanah Anda. Tidak ada kontrak dengan tetangga.

Kalau ada kontraknya tapi Anda gugat pakai PMH, gugatan Anda bisa ditolak hakim. Rugi waktu dan biaya.

*Jika Anda Jadi Korban, Apa yang Bisa Anda Tuntut? [Pasal 1246-1252 KUH Perdata]*

Jangan cuma minta uang kembali. Anda punya HAK 3 lapis:

*1. Ganti Rugi Biaya Nyata:* Uang DP yang sudah keluar, biaya sewa tempat lain, biaya notaris.

*2. Ganti Rugi Keuntungan yang Hilang:* Contoh: Ruko yang harusnya sudah bisa buka usaha 6 bulan lalu, omzet hilang Rp 10 juta/bulan x 6 = Rp 60 Juta bisa dituntut.

*3. Bunga & Denda:* Jika di kontrak ada klausul denda keterlambatan, itu bisa dieksekusi. Jika tidak ada, ada bunga 6% per tahun.

*JANGAN LAKUKAN INI Jika Mau Menang:*

*JANGAN #1: Langsung Gugat.* 

Hakim akan tanya: "Sudah disomasi belum?" Wajib somasi 1-2 kali dulu. Somasi itu bukan formalitas, itu bukti itikad baik Anda.

*JANGAN #2: Ngobrol Lisan & Hapus Chat WA.*

Semua janji perpanjangan waktu minta tertulis. Screenshot WA adalah bukti kuat di pengadilan sekarang.

*JANGAN #3: Tanda Tangan Addendum Tanpa Baca.*

Developer sering sodorkan addendum "perubahan jadwal" dengan alasan force majeure. Sekali Anda tanda tangan, hak denda Anda hilang.

*Langkah 24 Jam Pertama Jika Anda Merasa Di-Wanprestasi-kan:*

*Langkah 1: Amankan Bukti.* Kumpulkan Kontrak asli, bukti transfer, semua chat WA, foto progres.

*Langkah 2: Kirim Somasi Tertulis.* Beri tenggat 7 hari untuk melaksanakan prestasi atau kembalikan uang + ganti rugi.

*Langkah 3: Konsultasi.* Hitung kerugiannya berapa. Kadang lebih menguntungkan putus kontrak + uang kembali + ganti rugi, kadang lebih untung minta tetap lanjut + denda berjalan.

> *Wanprestasi itu bukan soal besar kecilnya uang, tapi soal kepastian hukum. Jika hari ini dibiarkan, besok pengusaha lain akan lakukan hal yang sama ke orang lain.*

Butuh cek kontrak Anda kena wanprestasi atau tidak?

Tim *NUSANTARA ASSOCIATES BSD* siap bedah kontrak Anda 30 menit pertama GRATIS & Rahasia.

Kami spesialis sengketa kontrak, properti, dan tanah di BSD - Tangerang.

*NUSANTARA ASSOCIATES BSD | Law Firm • Integritas*

http://www.nusantaraassociates.co.id | Spesialis Kontrak & Tanah